La comisión de apertura hipoteca es una cláusula contractual que ha sido objeto de controversia en los últimos años debido a su potencial carácter abusivo. Numerosos consumidores afectados han buscado la devolución de esta comisión, argumentando que no responde a servicios efectivamente prestados por la entidad bancaria y que su imposición unilateral vulnera los derechos de los clientes.
En este artículo, se abordará en detalle qué es la comisión de apertura hipoteca, la situación legal y jurisprudencial actual en torno a ella, y los motivos por los que puede considerarse abusiva. Además, se proporcionará una guía paso a paso sobre cómo reclamar la devolución de la comisión de apertura, incluyendo la documentación necesaria y consejos para aumentar las posibilidades de éxito en la reclamación.
¿Qué es una comisión de apertura?
La comisión de apertura es un porcentaje que algunas entidades financieras y bancos cobran en el momento de conceder una hipoteca. Es un gasto que se suma al importe del préstamo por los costes en los que tienen que incurrir por tramitar el préstamo.
Esta comisión retribuye las gestiones administrativas realizadas por el banco para formalizar la hipoteca, incluyendo:
- Estudio de gastos
- Análisis de riesgos
- Todo el trabajo del banco para tramitar el préstamo
Hace años, las hipotecas tenían muchas más comisiones por diferentes motivos. Existía una comisión por estudio de gastos, otra de apertura, etc. No obstante, ahora la nueva Ley Hipotecaria aglutina todos estos gastos en uno solo.
¿Quién debe pagar la comisión de apertura?
La comisión de apertura es uno de los gastos que debes asumir al solicitar una hipoteca, igual que la tasación de la vivienda y las copias de la escritura del préstamo.
El resto de gastos al comprar la casa, que incluye los gastos de gestión, notaría, registro e incluso el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), correrán a cargo del banco.
¿Cómo se calcula?
La comisión se calcula como un porcentaje sobre la cantidad prestada y se incluye en el cómputo general de la hipoteca. Suele oscilar entre el 0,5% y el 1% para las hipotecas a tipo variable, aunque puede llegar al 3% en las hipotecas a tipo fijo.
La cuantía concreta dependerá de:
- Los estudios que realice el banco
- El análisis de solvencia que normalmente realiza una agencia externa
- La redacción del modelo de préstamo
Por ejemplo, para una hipoteca de 150.000 euros con una comisión de inicio del 0,5%, la cantidad a pagar será de 750 euros. Esa cantidad normalmente se suma al préstamo, por lo que la cuantía a devolver será de 150.750 euros.
En resumen, la comisión de apertura es un gasto inicial que los bancos cobran por tramitar y formalizar el préstamo hipotecario. Es importante tenerla en cuenta al calcular el coste total de la hipoteca y compararla entre diferentes ofertas para elegir la más conveniente.
Situación legal y jurisprudencia actual
La situación legal y jurisprudencial en torno a la comisión de apertura hipoteca ha experimentado una importante evolución en los últimos años, tanto a nivel nacional como europeo. Las sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) han sido claves para determinar la validez o abusividad de esta cláusula contractual.
Sentencias del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo, en su sentencia 816/2023 de 29 de mayo, aplicó la doctrina del TJUE establecida en la sentencia de 16 de marzo de 2023 (asunto C-565/21), matizando su jurisprudencia anterior sobre las cláusulas que establecen la comisión de apertura. El Alto Tribunal advirtió que no cabe una solución unívoca sobre la validez o invalidez de este tipo de cláusulas, sino que dependerá del examen individualizado de cada caso, conforme a la prueba practicada.
En el caso analizado, el Tribunal Supremo declaró la validez de la comisión de apertura al considerar que la cláusula fue transparente y no abusiva, teniendo en cuenta:
- El concepto legal de la comisión de apertura como retributiva de los gastos de estudio, concesión o tramitación del préstamo hipotecario.
- La ubicación, redacción y resalte de la cláusula en la escritura pública.
- La entrega al consumidor de un ejemplar de las tarifas de comisiones y de la oferta vinculante.
- La disponibilidad del proyecto de escritura en la notaría durante los tres días hábiles anteriores al otorgamiento.
- La ausencia de indicios de que los servicios prestados como contrapartida no se realizaran o de que el importe de la comisión fuera desproporcionado en relación con el coste de los servicios.
No obstante, el Tribunal Supremo insistió en que la respuesta conferida por la STS 816/2023 no es unívoca, y que la nulidad de la comisión dependerá de cada caso concreto. Los juzgados y tribunales deberán analizar, de acuerdo con las pautas establecidas por esta nueva doctrina, si cada una de las cláusulas enjuiciadas supera los controles de transparencia y de contenido.
Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE)
El TJUE, en su sentencia de 16 de marzo de 2023 (asunto C-565/21), respondió a las cuestiones prejudiciales planteadas por el Tribunal Supremo español, estableciendo importantes criterios para determinar la abusividad de la comisión de apertura:
1. Se opone a considerar que la cláusula que establece la comisión de apertura forme parte del "objeto principal del contrato", por lo que sí deberá realizarse necesariamente el control de contenido o abusividad de la cláusula.
Para valorar el carácter claro y comprensible de la cláusula, el juez competente deberá comprobar que el prestatario está en condiciones de:
- Evaluar las consecuencias económicas que se derivan para él de dicha cláusula.
- Entender la naturaleza de los servicios proporcionados como contrapartida de los gastos previstos en ella.
- Verificar que no hay solapamiento entre los distintos gastos previstos en el contrato o entre los servicios que estos retribuyen.
2. No se opone a una jurisprudencia nacional que considera que una cláusula contractual que estipula el pago por el prestatario de una comisión de apertura puede, en su caso, no causar un desequilibrio importante entre los derechos y las obligaciones de las partes, siempre que sea objeto de un control efectivo por el juez competente.
En resumen, la situación legal y jurisprudencial actual exige un análisis pormenorizado de cada caso para determinar la validez o abusividad de la comisión de apertura hipoteca. Tanto el Tribunal Supremo como el TJUE han establecido criterios que los juzgados y tribunales deberán aplicar para garantizar la protección de los derechos de los consumidores afectados.
Motivos para considerar abusiva la comisión de apertura
Existen varios motivos por los cuales la comisión de apertura hipoteca puede considerarse abusiva según la jurisprudencia actual:
Falta de transparencia
La falta de transparencia es uno de los principales motivos para declarar abusiva la comisión de apertura. Para que esta cláusula sea válida, el consumidor debe estar en condiciones de:
- Evaluar las consecuencias económicas que se derivan de la comisión de apertura.
- Entender la naturaleza de los servicios proporcionados como contrapartida de los gastos previstos.
- Verificar que no hay solapamiento entre los distintos gastos o servicios que retribuye la comisión.
Si la cláusula no cumple con estos requisitos de transparencia, podría ser declarada abusiva por los tribunales.
Criterios de desproporción
Otro motivo para considerar abusiva la comisión de apertura es que su importe sea desproporcionado en relación con el préstamo. Algunos criterios para valorar la desproporción son:
| Criterio | Descripción |
|---|---|
| Comparación con la media del mercado | Si la comisión supera significativamente la media aplicada por otras entidades, podría ser desproporcionada. |
| Relación con los servicios efectivamente prestados | La comisión debe corresponderse con servicios realmente realizados por el banco y su coste no puede ser excesivo. |
| Porcentaje sobre el capital prestado | Aunque no hay un límite legal, comisiones superiores al 1,5% del préstamo podrían considerarse desproporcionadas. |
En definitiva, para que la comisión de apertura sea válida debe ser transparente, no solaparse con otros gastos y su importe tiene que ser proporcionado. De lo contrario, el consumidor podría reclamar su devolución por considerar que se trata de una cláusula abusiva en su hipoteca.
Pasos para reclamar la devolución de la comisión de apertura
Para reclamar la devolución de la comisión de apertura de una hipoteca, es necesario seguir una serie de pasos que permitan al consumidor recuperar el dinero cobrado indebidamente por la entidad bancaria. A continuación, se detallan los pasos a seguir para iniciar este proceso de reclamación.
Revisión del contrato hipotecario
El primer paso consiste en revisar detenidamente el contrato hipotecario para verificar si se ha cobrado la comisión de apertura y cuál ha sido el importe. Es importante comprobar que en el contrato se detallen de forma clara y comprensible los conceptos por los que se ha cobrado dicha comisión, así como las consecuencias económicas derivadas de su aplicación.
Consulta con un abogado especializado
Antes de presentar cualquier reclamación, es recomendable consultar con un abogado especializado en derecho bancario. Este profesional podrá asesorar sobre la viabilidad de la reclamación y guiar al consumidor durante todo el proceso. En nuestro despacho, contamos con abogados expertos en reclamaciones de comisión de apertura hipotecaria que pueden ayudarle a recuperar su dinero.
Presentación de reclamación extrajudicial
Una vez revisado el contrato y con el asesoramiento de un abogado, el siguiente paso es presentar una reclamación formal al banco. En este escrito, se deben explicar detalladamente los motivos por los que se considera que la comisión de apertura es abusiva, solicitando su devolución. Es importante adjuntar toda la documentación relevante, como el contrato hipotecario y los extractos bancarios.
Tras la presentación de la reclamación, el banco dispone de un plazo de dos meses para responder. Si la respuesta no es satisfactoria o el banco no contesta, se puede interponer una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad o ante el Banco de España.
Acciones judiciales
Si tras agotar la vía extrajudicial no se ha conseguido la devolución de la comisión de apertura, el último paso es acudir a los tribunales. Para ello, es imprescindible contar con la asistencia de un abogado especializado que inicie una demanda judicial en defensa de los derechos del consumidor.
En resumen, los pasos para reclamar la devolución de la comisión de apertura hipotecaria son:
- Revisar el contrato hipotecario
- Consultar con un abogado especializado
- Presentar una reclamación extrajudicial al banco
- Interponer una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente o el Banco de España, si es necesario
- Iniciar acciones judiciales con la asistencia de un abogado experto
Nuestro objetivo es que nos contraten para reclamar la comisión de apertura de su hipoteca. Nuestros abogados le acompañarán durante todo el proceso, velando por sus intereses y aumentando las posibilidades de éxito en la recuperación de su dinero.
Documentación necesaria para la reclamación
Para reclamar la devolución de la comisión de apertura hipotecaria, es fundamental contar con la documentación adecuada que respalde la solicitud. A continuación, se detallan los documentos necesarios para iniciar el proceso de reclamación:
- Escritura del préstamo hipotecario: Este documento es esencial, ya que contiene todas las condiciones y cláusulas del préstamo, incluyendo la información sobre la comisión de apertura. Es importante revisar detenidamente la escritura para verificar si se ha cobrado dicha comisión y cuál ha sido su importe.
- Facturas de los gastos asociados a la hipoteca: Junto con la reclamación de la comisión de apertura, también es posible solicitar la devolución de otros gastos relacionados con la formalización del préstamo. Para ello, es necesario contar con las facturas correspondientes, como las del notario, el Registro de la Propiedad, la tasación del inmueble y la gestoría.
- Justificante de abono de la comisión de apertura: Este documento acredita el pago efectivo de la comisión al banco. Suele coincidir con la fecha de firma de la escritura y aparece como el primer cargo que la entidad realiza en la cuenta de la propia hipoteca.
- Copia del DNI/NIE o Pasaporte de los titulares: Es necesario aportar una copia del documento de identidad de todos los titulares del préstamo hipotecario para acreditar su legitimación en la reclamación.
Aunque es posible iniciar la reclamación sin contar con todas las facturas, cuantas más se consigan, mejor será el resultado, ya que se podrá optar a una devolución mayor. Si falta algún documento, se recomienda solicitarlo a la gestoría que tramitó la hipoteca o, en su defecto, a la notaría, el Registro de la Propiedad o la empresa tasadora, según corresponda.
En nuestro despacho, contamos con abogados especializados en derecho bancario que pueden ayudarle a recopilar la documentación necesaria y a presentar una reclamación sólida para recuperar la comisión de apertura y otros gastos hipotecarios. No dude en contactarnos para recibir asesoramiento personalizado y aumentar las posibilidades de éxito en su reclamación.
Consejos para aumentar tus posibilidades de éxito
Para aumentar las posibilidades de éxito en la reclamación de la comisión de apertura hipotecaria, es fundamental contar con un asesoramiento legal especializado y tener una adecuada preparación y organización de los documentos necesarios.
Asesoramiento legal
Contratar a un abogado experto en derecho bancario es clave para lograr la devolución de la comisión de apertura. Un profesional con experiencia en este tipo de reclamaciones podrá:
- Analizar en detalle el contrato hipotecario y determinar si la cláusula de la comisión de apertura cumple con los requisitos de transparencia exigidos por la ley.
- Evaluar si el importe cobrado es proporcionado a los servicios efectivamente prestados por la entidad bancaria.
- Presentar una reclamación sólida y fundamentada ante el banco, aumentando las posibilidades de una resolución extrajudicial favorable.
- En caso de ser necesario, iniciar acciones legales para defender los derechos del consumidor y obtener la devolución de la comisión de apertura.
En nuestro despacho, contamos con abogados especializados en reclamaciones de comisión de apertura hipotecaria que pueden ayudarle a recuperar su dinero. No dude en contactarnos para recibir asesoramiento personalizado y aumentar las probabilidades de éxito en su caso.
Preparación y organización de documentos
Para respaldar la reclamación de la comisión de apertura, es imprescindible contar con toda la documentación necesaria:
| Documento | Importancia |
|---|---|
| Escritura del préstamo hipotecario | Permite verificar si se ha cobrado la comisión de apertura y su importe. |
| Facturas de gastos asociados a la hipoteca | Posibilita solicitar la devolución de otros gastos relacionados con la formalización del préstamo. |
| Justificante de abono de la comisión de apertura | Acredita el pago efectivo de la comisión al banco. |
| Copia del DNI/NIE o Pasaporte de los titulares | Necesario para acreditar la legitimación en la reclamación. |
Una adecuada preparación y organización de estos documentos facilitará el proceso de reclamación y permitirá a los abogados presentar un caso sólido ante la entidad bancaria o, si es necesario, ante los tribunales.
Recuerde que en nuestro despacho estamos a su disposición para asesorarle y ayudarle a recuperar la comisión de apertura de su hipoteca. Nuestro objetivo es que nos contraten para reclamar la comisión de apertura de su hipoteca y garantizarle el mejor resultado posible en su caso.
Conclusión
La comisión de apertura hipotecaria ha sido objeto de controversia en los últimos años debido a su potencial carácter abusivo. La situación legal y jurisprudencial actual exige un análisis pormenorizado de cada caso para determinar la validez o abusividad de esta cláusula, teniendo en cuenta criterios como la transparencia, la proporcionalidad y la correspondencia con servicios efectivamente prestados. Para reclamar la devolución de la comisión de apertura, es fundamental contar con un asesoramiento legal especializado y una adecuada preparación y organización de los documentos necesarios.
En nuestro despacho, contamos con abogados expertos en reclamaciones de comisión de apertura hipotecaria que pueden ayudarle a recuperar su dinero. Nuestro objetivo es que nos contraten para reclamar la comisión de apertura de su hipoteca, brindándole un asesoramiento personalizado y aumentando las posibilidades de éxito en su caso. No dude en contactarnos para iniciar el proceso de reclamación y defender sus derechos como consumidor.
FAQs
¿Cómo puedo proceder para reclamar la comisión de apertura de mi hipoteca?
Para iniciar la reclamación de la comisión de apertura de tu hipoteca, es esencial que tengas claros los motivos de tu reclamación, como la falta de información previa por parte del banco o cobros que consideres excesivos o inapropiados. El primer paso es enviar una carta al servicio de atención al cliente de tu banco exponiendo tus quejas.
¿Cuáles son los pasos a seguir para reclamar los gastos de mi hipoteca?
Para reclamar los gastos hipotecarios, deberás seguir estos pasos:
- Recopila todas las facturas relacionadas con los gastos incurridos al contratar tu hipoteca, las cuales puedes solicitar en tu banco.
- Presenta una reclamación formal a tu entidad bancaria.
- Espera a que el banco resuelva tu reclamación.
- Si la respuesta no es satisfactoria, puedes considerar demandar a tu banco.
¿Dónde puedo verificar si se me ha cobrado la comisión de apertura de mi hipoteca?
Puedes revisar si se te ha cobrado la comisión de apertura en la escritura de tu vivienda. Específicamente, busca en el contrato del préstamo hipotecario, dentro de la cuarta cláusula en el apartado denominado 'Comisiones'.
¿Cuál es el plazo máximo para reclamar los gastos de una hipoteca?
De acuerdo con la normativa vigente, dispones de un plazo de prescripción de cinco años para iniciar una reclamación judicial por los gastos de la hipoteca. Sin embargo, ha habido ciertas incertidumbres respecto a cuándo comienza a contar este plazo.
