En el complejo mundo de la financiación hipotecaria, los consumidores se encuentran frecuentemente enfrentando cargas financieras adicionales que no siempre comprenden en su totalidad. Entre estas, los gastos hipotecarios cobrados indebidamente por las entidades bancarias representan una preocupación significativa. Afortunadamente, la legislación actual permite a los afectados presentar una reclamación para recuperar estos gastos, lo que subraya la importancia del modelo reclamación gastos hipoteca. Este recurso no solo provee una vía legal para disputar cargos injustificados, sino que también representa un mecanismo de defensa y equidad para los consumidores. Con ello en mente, resulta crucial que los afectados estén equipados con la información correcta y las herramientas necesarias para emprender este proceso.

Este artículo tiene como objetivo ofrecer un modelo reclamación gastos hipoteca detallado e instrucciones paso a paso para su uso efectivo. Se abordarán temas críticos como los requisitos para reclamar los gastos de la hipoteca, los pasos específicos para presentar una reclamación, los modelos de reclamación disponibles, y consejos prácticos para asegurar que la reclamación sea efectiva. Además, proporcionaremos estrategias a seguir en caso de que el banco no responda a la reclamación inicial. Esta guía completa servirá como un recurso indispensable para aquellos que buscan justicia en sus acuerdos hipotecarios, asegurando que tengan todas las herramientas necesarias para presentar una reclamación exitosa.

¿Qué es una reclamación de gastos hipotecarios?

Una reclamación de gastos hipotecarios es un proceso legal mediante el cual los consumidores pueden solicitar la devolución de ciertos costes asociados a la constitución, inscripción y mantenimiento de hipotecas que han sido considerados abusivos por los tribunales. Este tipo de reclamación se fundamenta en la protección al consumidor frente a prácticas desleales o poco transparentes por parte de las entidades financieras.

Gastos que pueden reclamarse

Los consumidores pueden reclamar una variedad de gastos que fueron pagados durante la formalización de la hipoteca. Entre estos se encuentran:

  1. Gastos de gestoría: Estos gastos deben ser asumidos por el prestamista desde el 16 de junio de 2019, según la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
  2. Gastos de notaría: Desde el 16 de junio de 2019, los gastos notariales de la escritura de préstamo hipotecario son responsabilidad del prestamista. Antes de esta fecha, los gastos se repartían a partes iguales entre el prestatario y el prestamista.
  3. Gastos de registro: Son responsabilidad del prestamista, quien inscribe o anota el derecho.
  4. Gastos de tasación: Los consumidores con hipotecas anteriores al 16 de junio de 2019 pueden reclamar estos gastos al banco. Posteriormente, los gastos recaen en el consumidor.
  5. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Este impuesto recae sobre el prestamista si la hipoteca es posterior al 10 de noviembre de 2018; en caso contrario, es responsabilidad del prestatario.
  6. Comisión de apertura: Puede reclamarse si la entidad financiera no ha informado de manera clara y comprensible sobre su aplicación.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea y el Tribunal Supremo de España han emitido sentencias que respaldan la reclamación de estos gastos. Estas sentencias han establecido que ciertas cláusulas que imponen todos los gastos de constitución al consumidor son abusivas y, por tanto, nulas. Esto significa que dichas cláusulas son consideradas no puestas en el contrato, como si nunca hubiesen existido.

Proceso de reclamación

Para iniciar una reclamación, los consumidores deben:

  • Reunir toda la documentación necesaria, principalmente facturas relacionadas con los gastos a reclamar.
  • Presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente o el Defensor del Cliente de la entidad financiera.
  • Si no se obtiene respuesta o esta no es satisfactoria, se puede proceder a la vía judicial o presentar la reclamación ante el Sistema Arbitral de Consumo.

Este proceso permite a los consumidores recuperar cantidades que fueron pagadas de manera injusta y fortalece la transparencia y la equidad en el sistema financiero.

Requisitos para reclamar los gastos de la hipoteca

Para iniciar una reclamación de gastos hipotecarios, es esencial contar con una serie de documentos y cumplir ciertas condiciones que validen y respalden el proceso. A continuación, se detallan los requisitos necesarios para llevar a cabo esta reclamación de manera efectiva.

Documentos necesarios

La documentación es fundamental para respaldar cualquier reclamación de gastos hipotecarios. Los documentos que se deben presentar incluyen:

  1. Escritura del préstamo hipotecario: Es fundamental disponer de la escritura original del préstamo para verificar los detalles del acuerdo y los gastos implicados.
  2. Facturas detalladas: Se requieren copias de las facturas de los gastos incurridos, como notaría, registro de la propiedad, tasación del inmueble y gestoría.
  3. Justificante de abono de la comisión de apertura: Este documento es crucial ya que demuestra el pago inicial realizado al banco, que a menudo incluye varios de los gastos que se están reclamando.
  4. Copia de DNI/NIE o Pasaporte: Es necesario aportar una copia del documento de identidad de los titulares de la hipoteca para validar la identidad y asociación con la hipoteca.
  5. Documentación adicional de la gestoría: Si los trámites se realizaron a través de una gestoría, es aconsejable solicitar copias de toda la documentación relacionada, incluyendo una liquidación de gastos que detalle los importes pagados.

Es importante destacar que, aunque se pueda iniciar la reclamación con parte de la documentación, cuantos más documentos se puedan proporcionar, mayor será la probabilidad de éxito y de recuperar una cantidad mayor.

Condiciones para presentar una reclamación

Para que la reclamación de gastos hipotecarios sea considerada, deben cumplirse ciertas condiciones:

  • Temporalidad: Según las sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y del Tribunal Supremo de España, los consumidores pueden reclamar gastos de hipotecas firmadas o canceladas antes de junio de 2019. Además, el plazo de prescripción comienza a contar desde que la cláusula de gastos es evaluada y declarada nula por sentencia judicial.
  • Legitimidad: Solo los titulares de la hipoteca o sus representantes legales están autorizados para presentar la reclamación.
  • Compleción de la documentación: Aunque es posible iniciar el proceso con documentación incompleta, es recomendable reunir todos los documentos posibles para fortalecer la reclamación.

Estos requisitos y documentos son esenciales para asegurar que la reclamación de gastos hipotecarios se procese de manera adecuada y con las mayores garantías de éxito.

Pasos para presentar una reclamación de gastos hipotecarios

Paso 1: Identificación del destinatario

El primer paso para presentar una reclamación de gastos hipotecarios es identificar al destinatario adecuado. Este será el Servicio de Atención al Cliente o el Defensor del Cliente de la entidad bancaria con la que se firmó el préstamo hipotecario. Es crucial dirigir la reclamación de manera correcta para asegurar que llegue a las manos adecuadas y se gestione de manera eficiente.

Paso 2: Datos personales del reclamante

Una vez identificado el destinatario, el siguiente paso es incluir en la reclamación los datos personales del reclamante. Esto debe incluir el nombre completo, número de identificación (DNI/NIE o Pasaporte), y un domicilio a efectos de notificaciones. Estos datos son esenciales para validar la identidad del reclamante y proporcionar un medio de contacto.

El tercer paso involucra el desarrollo de los hechos y la fundamentación legal. Aquí se deben detallar los hechos que motivan la reclamación, incluyendo la fecha de la escritura de hipoteca y una transcripción de la cláusula que establece los gastos de la hipoteca. Además, es fundamental mencionar la Sentencia del Tribunal Supremo 705/2015, de 23 de diciembre, que establece como nulas dichas cláusulas, proporcionando así una base legal sólida para la reclamación.

Paso 4: Presentación de la documentación

Finalmente, el cuarto paso es la presentación de la documentación necesaria para respaldar la reclamación. Esto incluye la copia de la escritura del préstamo hipotecario, facturas detalladas de notaría, registro de la propiedad, gestoría, y el modelo 600 del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. También se debe incluir un justificante de abono de la comisión de apertura de la hipoteca. Presentar esta documentación completa y ordenada es crucial para el éxito de la reclamación.

Al seguir estos pasos, los reclamantes pueden estructurar su solicitud de manera que maximice las posibilidades de una resolución favorable por parte de la entidad bancaria o, si fuera necesario, en instancias judiciales.

Modelos de reclamación disponibles

En el contexto de la reclamación de gastos hipotecarios, es esencial disponer de modelos de reclamación efectivos que se ajusten a las directrices legales y jurisprudenciales recientes. A continuación, se presentan dos ejemplos de modelos que los consumidores pueden utilizar para formular sus reclamaciones ante las entidades financieras.

Ejemplo de Modelo 1

Este modelo está diseñado para reclamar los gastos de gestoría, registro de la propiedad, tasación y la mitad de los gastos notariales, los cuales, según la jurisprudencia actual, corresponden a la entidad financiera. La Sentencia del Tribunal Supremo 705/2015 de 23 de diciembre, juega un papel crucial en este modelo, ya que confirma la nulidad de las cláusulas que imponen todos los gastos al consumidor, contraviniendo normas legales. Este modelo permite al consumidor solicitar la devolución de los importes pagados por estos conceptos, adjuntando las facturas correspondientes como prueba de los gastos realizados.

Ejemplo de Modelo 2

El segundo modelo se basa en la doctrina establecida por la Sentencia del Tribunal Supremo 67/2021 de 27 de enero, la cual especifica los efectos económicos de la declaración de nulidad de las cláusulas de gastos hipotecarios. Este modelo permite reclamar la devolución de todos los gastos de registro, gestoría y tasación, además de la mitad de los gastos notariales. Es fundamental que el reclamante adjunte copias de las facturas de notario, del registrador, de la gestoría y de la tasación para fortalecer la reclamación.

Ambos modelos de reclamación son herramientas valiosas para los consumidores afectados por cláusulas abusivas en sus contratos hipotecarios. Es recomendable que los reclamantes se aseguren de cumplir con todos los requisitos documentales y procedimentales para maximizar las posibilidades de una resolución favorable.

Consejos para hacer efectiva la reclamación

Para garantizar que la reclamación de gastos hipotecarios sea exitosa, es crucial adoptar una serie de estrategias y evitar errores comunes. A continuación, se presentan algunas recomendaciones y prácticas recomendadas.

Errores comunes a evitar

  1. No revisar el contrato y la documentación relacionada: Antes de iniciar cualquier reclamación, es fundamental revisar detenidamente el contrato hipotecario y toda la documentación asociada. Identificar claramente los gastos y comisiones pagados es el primer paso para fundamentar cualquier reclamación.
  2. Desconocimiento de las leyes y regulaciones locales: Comprender las leyes que rigen los gastos hipotecarios en tu jurisdicción es vital. Este conocimiento te permitirá saber qué derechos tienes y cómo puedes ejercerlos efectivamente.
  3. Falta de evidencia documental: Recopilar todos los recibos, facturas y documentos que respalden los gastos realizados es crucial. La falta de esta documentación puede debilitar tu caso significativamente.
  4. Omitir asesoramiento legal profesional: En casos donde la reclamación se complica o enfrentas obstáculos legales, contar con el asesoramiento de abogados especializados puede ser decisivo para el éxito de tu reclamación.
  5. Falta de seguimiento: Una vez presentada la reclamación, es importante mantener un seguimiento constante. La resolución puede tardar, y el seguimiento regular asegura que tu caso no quede en el olvido.

Mejores prácticas

  1. Documentación completa y detallada: Asegúrate de tener toda la documentación necesaria y que esta esté bien organizada. Esto incluye contratos, facturas y cualquier correspondencia previa con la entidad financiera.
  2. Conocimiento del 'umbral de exclusión': Si te encuentras dentro del umbral de exclusión, asegúrate de mencionarlo en tu reclamación, ya que esto puede proporcionar bases adicionales para la reestructuración de la deuda o incluso la dación en pago.
  3. Utilización del Código de Buenas Prácticas: Si tu entidad financiera está adherida al Código de Buenas Prácticas, menciona esto en tu reclamación y utiliza las medidas contempladas como la reestructuración del préstamo, la posibilidad de solicitar una quita o la dación en pago.
  4. Asesoramiento profesional: No dudes en buscar asesoramiento legal para entender mejor tus derechos y la mejor forma de proceder. Los expertos pueden ofrecer una perspectiva crucial y asistencia en la navegación por el proceso.
  5. Preparación para posibles escenarios: Anticipa posibles respuestas de la entidad financiera y prepara tus argumentos de acuerdo. Conocer los posibles contraargumentos y tener respuestas preparadas puede ser muy útil.

Siguiendo estos consejos y evitando los errores comunes, puedes aumentar significativamente las probabilidades de éxito en tu reclamación de gastos hipotecarios.

¿Qué hacer si el banco no responde?

Cuando un banco no responde a una reclamación de gastos hipotecarios, o lo hace de manera negativa, es crucial conocer las opciones disponibles para proceder. Se recomienda encarecidamente seguir una estrategia estructurada para abordar esta situación, asegurando así que los derechos del consumidor sean protegidos y que se pueda recuperar lo que justamente corresponde.

Opciones adicionales: quejas y demandas

Si la entidad bancaria no admite la reclamación, la desestima total o parcialmente, o simplemente no responde en el plazo establecido, el consumidor tiene varias opciones. Una de ellas es presentar una queja ante el Banco de España. Este organismo analizará la situación y emitirá un informe que, aunque no vinculante, puede influir en la entidad bancaria para reconsiderar su posición. Es importante recordar que este paso es aplicable cuando la reclamación no involucra cuestiones que deban dirimirse exclusivamente en los tribunales de justicia.

En caso de que los hechos hayan ocurrido hace más de cinco años o que la documentación necesaria no esté completa, es probable que el Banco de España no acepte la queja. Sin embargo, si la reclamación es reciente y la documentación está en orden, este puede ser un paso efectivo antes de considerar la vía judicial.

Contactar a un abogado especializado

Si las gestiones anteriores no resultan exitosas, la siguiente recomendación es consultar a un abogado especializado en derecho bancario. Firms como Arriaga Asociados ofrecen asesoramiento y pueden manejar el caso de forma más directa y profesional. Estos expertos intentarán primero una solución extrajudicial, contactando nuevamente con la entidad bancaria para buscar un acuerdo. Si esto no prospera, están preparados para iniciar acciones legales, presentando una demanda ante el juzgado competente del domicilio del consumidor.

El proceso judicial puede culminar con una sentencia que, de ser favorable, obligará al banco a asumir no solo la devolución de los gastos sino también las costas del proceso. En algunos casos, si la sentencia no impone las costas a la entidad, el abogado puede cobrar un porcentaje de la cantidad recuperada, lo cual debe ser acordado previamente con el cliente.

Adicionalmente, algunos bufetes ofrecen redactar la reclamación extrajudicial de manera gratuita y evaluar las ofertas que el banco pueda hacer, orientando al cliente sobre si son adecuadas o no. Esto demuestra la importancia de contar con asesoramiento legal calificado que pueda guiar al consumidor a través de todo el proceso, desde la reclamación inicial hasta la posible recuperación de los gastos hipotecarios.

Conclusión

Habiendo explorado exhaustivamente el camino para reclamar los gastos de hipoteca, es esencial recapitular la importancia de estar adecuadamente informado y preparado. Este artículo ha proporcionado no solo un modelo para la reclamación de estos gastos, sino también una guía detallada sobre las buenas prácticas a seguir, los documentos necesarios y los pasos críticos para maximizar las posibilidades de éxito en este proceso. Estos elementos fundamentales buscan equipar a los afectados con el conocimiento y las herramientas necesarias para abordar este desafío de manera efectiva.

Reflejando sobre la relevancia de estos procedimientos, resuena la importancia de la justicia y equidad en el trato financiero. Este recorrido ha enfatizado no solo el derecho a reclamar sino también el poder de la información y de la preparación adecuada. Siguiendo las recomendaciones presentadas y empleando el modelo sugerido, los consumidores pueden avanzar hacia la recuperación de gastos indebidamente cobrados, reafirmando así sus derechos y contribuyendo a la promoción de prácticas más justas en el ámbito hipotecario.

FAQs

¿Qué documentos son necesarios para realizar una reclamación de gastos hipotecarios? Para llevar a cabo una reclamación de gastos hipotecarios, necesitarás proporcionar los siguientes documentos:

  • La escritura del préstamo hipotecario.
  • La factura del notario.
  • La factura del Registro de la Propiedad.
  • La factura de la tasación del inmueble.
  • La factura de la gestoría.

¿Hasta cuándo se puede reclamar los gastos hipotecarios? El plazo final para iniciar una reclamación de gastos hipotecarios es el 14 de abril de 2024. Es importante iniciar el proceso antes de esta fecha para asegurar que tu reclamación sea considerada.

¿Qué entidades bancarias deben reembolsar los gastos hipotecarios a los clientes? Bancos como BBVA, Banco Popular, Bankia y Liberbank están obligados a devolver los gastos hipotecarios a los clientes. Estos bancos han sido requeridos judicialmente para hacer frente a la devolución de los montos que los clientes pagaron por dichos gastos.

¿Cuánto cuesta reclamar los gastos hipotecarios a través de la OCU? La OCU cobra el 15% más IVA sobre el total recuperado por concepto de gastos hipotecarios. Además, se añaden los intereses legales, que son para el reclamador. Los honorarios tienen un costo mínimo de 299 € más IVA, que equivale a 361,79 €. Si la cantidad recuperada es menor, se cobrará la diferencia hasta alcanzar este importe mínimo.