En el complejo y cambiante panorama de las hipotecas residenciales en España, las sentencias de devolución gastos hipoteca ha emergido como un tema crítico de debate legal y financiero.
Esta cuestión, que atañe tanto a instituciones financieras como a consumidores, gira en torno a la legalidad de las cláusulas hipotecarias que delegan la totalidad de los gastos de constitución y gestión de hipotecas al prestatario.
Dicha práctica ha sido cuestionada en diversos tribunales, desembocando en una serie de sentencias judiciales que no solo han clarificado la posición legal de dichas cláusulas, sino que también han establecido precedentes sobre la devolución de los gastos hipotecarios. La importancia de este tema reside no solo en su relevancia económica para millones de consumidores afectados, sino también en su capacidad para reformar prácticas bancarias y jurídicas en todo el territorio español.
El origen del problema: Cláusulas sobre gastos de hipoteca abusivas
En el contexto de los contratos hipotecarios en España, ciertas cláusulas han sido identificadas como abusivas, afectando significativamente a los consumidores.
Estas cláusulas, a menudo impuestas sin una negociación justa, colocan la carga de todos los gastos relacionados con la hipoteca exclusivamente sobre los prestatarios. Este enfoque ha sido cuestionado y llevado a los tribunales, resultando en sentencias clave que han redefinido la legalidad de estas prácticas.
Sentencias del Tribunal Supremo sobre Cláusulas Abusivas
El Tribunal Supremo ha jugado un papel crucial en la identificación de cláusulas abusivas en los contratos hipotecarios. Dos sentencias notables, STS 705/2015 de 23 de diciembre y STS 147/2018 de 15 de marzo, han establecido que ciertas cláusulas impuestas a los consumidores eran inherentemente abusivas.
Estas sentencias resaltan que dichas cláusulas no habrían sido aceptadas en un contexto de buena fe y negociación equitativa. Además, se destacó que estas prácticas causaban un perjuicio significativo al consumidor, asignándole de manera indiscriminada todos los gastos del proceso hipotecario.
Regulación de Cláusulas Abusivas en España
La regulación de las cláusulas abusivas en España se halla detallada en textos legales fundamentales, como el artículo 89.3 del TRLGDCU, que cataloga específicamente ciertas prácticas como abusivas. Este marco legal proporciona una base sólida para la protección de los consumidores frente a prácticas desleales.
El Caso de las Cláusulas Suelo
Un ejemplo prominente de cláusula abusiva es la conocida como "cláusula suelo". Esta cláusula limita el tipo de interés variable mínimo que puede beneficiar al consumidor, independientemente de las bajadas en los índices de referencia como el Euribor.
La Sentencia del Tribunal Supremo 241/2013 de 9 de mayo y la subsiguiente Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 21 de diciembre de 2016, han sido fundamentales en la lucha contra esta práctica, obligando a las entidades bancarias a devolver las cantidades cobradas de más a los consumidores desde la fecha de constitución de sus créditos hipotecarios.
Impacto de la Crisis Económica
La crisis económica que ha afectado a España intensificó la controversia en torno a estas cláusulas abusivas. La fluctuación en el Euribor, que no se reflejaba en las hipotecas con cláusula suelo, ha puesto de manifiesto la injusticia de estas cláusulas y ha fomentado un debate público y judicial sobre la necesidad de una reforma financiera y hipotecaria que proteja de manera efectiva los derechos de los consumidores.
Este análisis de las cláusulas abusivas en los contratos hipotecarios y las sentencias relevantes del Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea subraya la importancia de un marco legal justo que salvaguarde los intereses de los consumidores, evitando que sean desproporcionadamente perjudicados por prácticas bancarias injustas.
Principales sentencias sobre la devolución de gastos hipotecarios
Sentencia del Tribunal Supremo en diciembre de 2015
En diciembre de 2015, el Tribunal Supremo emitió una sentencia fundamental (STS 705/2015) que marcó un precedente importante en la legislación hipotecaria española. Esta sentencia declaró abusiva la cláusula que obligaba al prestatario a pagar todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario.
El Tribunal Supremo estableció que los gastos de notaría, registro y gestión administrativa, deberían ser asumidos, en parte, por la entidad bancaria, contrariamente a lo que establecían las cláusulas hipotecarias habituales que cargaban estos gastos exclusivamente al consumidor.
Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en julio de 2020
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) también ha jugado un papel crucial en la configuración de la jurisprudencia sobre los gastos hipotecarios. En julio de 2020, el TJUE dictaminó que los gastos de constitución de la hipoteca, incluidos los de notaría, registro y gestoría, deben ser asumidos en su totalidad por el prestamista y no por el consumidor.
Esta decisión amplió el alcance de la protección a los consumidores, asegurando que no se les impongan cargas financieras injustas y reafirmando que la responsabilidad de estos gastos corresponde a quien se beneficia directamente del servicio, es decir, el prestamista.
Sentencia del Tribunal Supremo en enero de 2021
Continuando con la protección de los derechos del consumidor, en enero de 2021, el Tribunal Supremo español emitió otra sentencia relevante (STS 35/2021) que abordó directamente la redistribución de los gastos de formalización de préstamos hipotecarios.
Esta sentencia estableció que los consumidores tienen derecho a la devolución de ciertos gastos pagados indebidamente, como los de registro de la propiedad y tasación, así como la mitad de los gastos notariales. Esta decisión subrayó la obligación de las entidades financieras de asumir una parte significativa de los gastos iniciales, rectificando la práctica de trasladar todos los costes al consumidor.
Estas sentencias representan hitos significativos en la protección de los consumidores hipotecarios en España, estableciendo un marco legal más justo que busca equilibrar las responsabilidades financieras entre las entidades prestamistas y los prestatarios.
Detalles de la sentencia del TJUE en abril de 2024
En abril de 2024, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) emitió una sentencia clave que aborda de manera definitiva la prescripción de las reclamaciones de gastos hipotecarios.
Esta resolución establece que el plazo de prescripción para la devolución de estos gastos comienza a correr desde el momento en que el consumidor tiene conocimiento de la nulidad de la cláusula abusiva, a través de una resolución judicial firme.
Los gastos de hipoteca que se pueden reclamar son los gastos de gestoría, notaría, registro, tasación y comisión de apertura si eres consumidor.
Impacto en los plazos de prescripción
La sentencia del TJUE especifica que el plazo de prescripción no comienza con la jurisprudencia del Tribunal Supremo nacional sobre cláusulas tipo abusivas, sino en el momento en que se emite una resolución judicial firme que declara la nulidad de la cláusula específica en el contrato del consumidor.
Esto significa que los consumidores pueden iniciar reclamaciones de devolución de gastos desde la fecha de firmeza de la sentencia que declara la cláusula como abusiva, proporcionando una base más clara y justa para la protección de sus derechos.
Requisitos para la reclamación
Para proceder con una reclamación efectiva, el consumidor debe estar informado de la resolución judicial que afecta específicamente su contrato hipotecario. No se exige al consumidor que se mantenga informado de manera proactiva sobre todas las resoluciones judiciales relacionadas con cláusulas tipo, sino que basta con conocer la sentencia aplicable a su caso.
Además, la entidad bancaria tiene la posibilidad de demostrar que el consumidor tenía conocimiento previo de la abusividad de la cláusula antes de la sentencia, lo cual podría influir en el proceso de reclamación.
Esta sentencia del TJUE refuerza el principio de efectividad, asegurando que los consumidores tengan la oportunidad real de reclamar la devolución de gastos hipotecarios sin que el plazo de prescripción constituya un obstáculo insuperable. Con ello, se busca equilibrar las responsabilidades y ofrecer una protección efectiva a los consumidores frente a prácticas abusivas en el ámbito hipotecario.
Mediante la calculadora de devolución de gastos de hipoteca determinamos la cantidad de dinero a reclamar por los gastos pagados indebidamente en la formalización de su hipoteca.
Cómo reclamar los gastos hipotecarios paso a paso
Reunir la documentación necesaria
Para iniciar el proceso de reclamación de gastos hipotecarios, es fundamental reunir toda la documentación relevante. Esto incluye la escritura del préstamo hipotecario, facturas del notario, del Registro de la Propiedad, de la tasación del inmueble, y de la gestoría.
Además, es necesario disponer del justificante de abono de la comisión de apertura de la hipoteca. Si faltan algunas de estas facturas, aún es posible iniciar la reclamación, pero cuantas más se presenten, mayor será la probabilidad de obtener una devolución completa. En casos donde no se disponga de todas las facturas, se puede solicitar copias en las notarías, registros o gestorías donde se gestionaron originalmente.
Presentar una reclamación al banco
Una vez reunida la documentación necesaria, el siguiente paso es presentar una reclamación ante los Servicios, Departamentos o Defensores del Cliente de la entidad bancaria. Es crucial identificarse adecuadamente y proporcionar detalles como nombre, apellidos, DNI, y domicilio a efectos de notificaciones.
La reclamación debe incluir una descripción clara del reclamo contra la entidad y la oficina implicada. Si no se recibe respuesta en un plazo establecido, o si la respuesta no es satisfactoria, se puede proceder a presentar la reclamación ante el Banco de España o iniciar acciones legales.
Iniciar acciones legales si es necesario
Si las vías administrativas no resuelven la reclamación satisfactoriamente, puede ser necesario recurrir a la vía judicial. En este caso, es aconsejable contar con la asistencia de despachos de abogados especializados en gastos de hipoteca gratis. Estos profesionales pueden acelerar el proceso y aumentar las posibilidades de éxito de la reclamación. La documentación reunida será esencial en esta fase para demostrar los gastos incurridos y fundamentar la demanda legal.
Ventajas del Defensor del Afectado al reclamar gastos hipotecarios
1.Protección y defensa de los derechos del consumidor. La entidad defensora se encarga de asegurar que los derechos del consumidor sean respetados a lo largo de todo el proceso de reclamación, protegiendo los intereses del afectado.
2. Especialización y experiencia legal. Gracias a su experiencia y conocimiento profundo del marco legal, la entidad defensora puede identificar las cláusulas abusivas en el contrato hipotecario y realizar la reclamación de manera eficaz.
3. Optimización de tiempos y procedimientos. Al contar con un equipo especializado, la entidad puede agilizar el proceso de reclamación, reduciendo plazos y evitando trámites innecesarios, lo que facilita la recuperación de los gastos.
4. Mediación y reducción de conflictos. La entidad defensora actúa como mediadora entre las partes, lo que ayuda a reducir las tensiones y posibles conflictos entre el afectado y las entidades financieras, logrando soluciones más rápidas y satisfactorias.
5. Asesoramiento integral y personalizado. Ofrece un servicio adaptado a las circunstancias específicas de cada caso, proporcionando orientación y apoyo continuo durante todo el proceso de reclamación, asegurando que se realice de manera correcta y eficiente.
Casos de éxito y jurisprudencia en España
En España, la jurisprudencia relativa a la devolución de gastos hipotecarios ha evolucionado significativamente, marcando un precedente favorable para los consumidores.
Un hito notable fue la sentencia del Tribunal Supremo en diciembre de 2015 (STS 705/2015), que declaró abusivas las cláusulas que imponían al consumidor el pago de todos los gastos derivados de la constitución de la hipoteca. Esta sentencia fue fundamental para abrir la puerta a futuras reclamaciones sobre gastos hipotecarios indebidamente cobrados.
Posteriormente, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) reforzó esta posición el 16 de julio de 2020, dictaminando que, en ausencia de una norma nacional que impusiera al consumidor el pago de estos gastos, no se podía negar la devolución de las cantidades abonadas bajo cláusulas abusivas. Esta decisión enfatizó que los gastos de tasación deben ser asumidos por el prestatario solo si así lo establece explícitamente la ley.
En enero de 2021, el Tribunal Supremo español aclaró aún más la distribución de los gastos hipotecarios entre bancos y prestatarios. La sentencia STS 35/2021 especificó que los bancos deben devolver al consumidor el 50% de los gastos de notaría, el 100% de los gastos de registro de la propiedad y gestoría, y el 100% de los gastos de tasación de la vivienda.
Consejos finales para los afectados
Importancia de la asesoría legal
Es fundamental que los afectados por cláusulas abusivas en contratos hipotecarios busquen asesoría legal especializada. El proceso de reclamación de gastos hipotecarios puede ser complejo y desafiante, y contar con un abogado especializado puede marcar una diferencia significativa en el resultado.
El Defensor del Afectado cuenta con una cartera de profesionales a lo largo del territorio español que tienen la capacidad de liderar la gestión integral de la reclamación.
Los abogados no solo proporcionan un análisis detallado y una interpretación precisa de las cláusulas y leyes aplicables, sino que también guían a los consumidores a través de todo el proceso de reclamación, desde la revisión minuciosa de los documentos hasta la presentación de la demanda en el tribunal correspondiente. Además, pueden negociar con las entidades financieras en busca de un acuerdo extrajudicial, lo que podría evitar un proceso legal prolongado y costoso.
El conocimiento preciso sobre qué documentos son necesarios para reclamar los gastos hipotecarios no solo simplifica el proceso, sino que también eleva las probabilidades de un desenlace favorable.
FAQs
¿Qué cantidad de dinero es posible recuperar por los gastos generados por una hipoteca?
Los consumidores tienen derecho a reclamar el 100% de los costos de gestoría, tasación y registro, además del 50% de los gastos de notaría, incluyendo los intereses legales sobre estas cantidades. Es importante destacar que si no se realiza la reclamación, no se podrá recuperar ninguna cantidad.
¿Cuál es el plazo límite para reclamar los gastos hipotecarios?
La legislación establece el plazo para reclamar los gastos hipotecarios con un periodo de prescripción de cinco años para iniciar una reclamación judicial. Inicialmente, hubo ciertas incertidumbres sobre cuándo debería comenzar a contarse este plazo.
¿Qué pasos seguir si el banco rechaza la devolución de los gastos hipotecarios?
En caso de que el banco se niegue a devolver los gastos, se debe enviar una reclamación al servicio de atención al cliente del banco. Esto puede hacerse a través de las hojas oficiales de reclamación, por correo certificado o burofax, o llamando al teléfono gratuito para incidencias y reclamaciones, solicitando siempre el número de referencia de la reclamación.
