Calcular la plusvalía municipal constituye una tarea esencial para cualquier ciudadano que se encuentre en el proceso de compra-venta de un inmueble en España.
Este impuesto refleja el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana y es un componente clave en las transacciones inmobiliarias, ya que muchos factores pueden influir en el gravamen final.
¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal, conocida formalmente como el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es uno de los tributos más reconocidos en España junto on el IRPF. Aunque no tienen nada que ver, ambos afectan a los consumidores.
El IIVTNU grava el incremento de valor que experimentan los terrenos de naturaleza urbana al momento de su transmisión, ya sea por venta, herencia o donación. Es decir, calcula cuál es la cuantía incremental del precio de un terreno cuando cambia de propiedad.
Características del Impuesto
El gravamen de la plusvalía municipal se activa con la transmisión de los terrenos, independientemente de si estos cuentan con edificaciones. Es crucial entender que, en el caso de transmisiones de viviendas, lo que se grava es el valor del terreno y no el de la estructura construida sobre este.
Naturaleza y Aplicación
Este impuesto se caracteriza por su naturaleza municipal, lo que significa que cada ayuntamiento puede establecer sus propios porcentajes para calcular el valor imponible del terreno.
En otras palabras, cada municipio puede determinar cuál es el precio que se paga por la transmisión del terreno urbano. Este hecho es problemático, ya que en algunos casos pueden beneficiarse de esta competencia para llenar las arcas públicas.
Marco Legal y Sentencias Relevantes
Es importante destacar que el Tribunal Constitucional ha emitido varias sentencias sobre Plusvalía Municipal, siendo la más reciente la del 26 de octubre de 2021.
En esta, se declaró la inconstitucionalidad de ciertos apartados del artículo 107 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, lo que ha llevado a ajustes en la manera en que se calcula y se aplica este impuesto. Es decir, se declaró la nulidad y dejó sin afecto algunos aspectos de la Ley general que aplica sobre la transmisión de terrenos.
Esta modificación da respuesta a la problemática de los municipios que tratan de enriquecerse a costa de las transacción de terrenos urbanos. Los abogados de plusvalía municipal deben tener una alta especialización en derecho tributario, como ocurre con el equipo de El Defensor del Afectado.
Métodos de cálculo de la plusvalía municipal
Para determinar la cantidad a abonar por el concepto de plusvalía municipal, los contribuyentes disponen de dos métodos principales: el método objetivo y el método de estimación directa.
Cada uno de estos métodos ofrece diferentes enfoques basados en criterios específicos que pueden resultar más beneficiosos dependiendo de las circunstancias individuales del contribuyente y las características del inmueble involucrado.
Método objetivo
Este método calcula el impuesto sobre la base del valor catastral del inmueble en los años de compra y de venta, ajustado anualmente. Utiliza coeficientes que reflejan las variaciones del mercado inmobiliario, proporcionando una medida estandarizada del incremento de valor. Es imprescindible contar con un baremos para tener, como su propio nombre indica, un método objetivo con el que operar.
Los coeficientes aplicables varían dependiendo de la duración del periodo de posesión del inmueble y son establecidos por cada ayuntamiento, sujetos a los máximos fijados por el Ministerio de Hacienda. En este caso, se deja libertad de acción a los municipios siempre y cuando se acoten al rango establecido por el Estado.
Un ejemplo ilustrativo de este método es el caso de un inmueble adquirido en 2017 por un valor de 200,000 euros que se vende en 2022 por 270,000 euros, con un valor catastral de 100,000 euros. Si el valor catastral del suelo representa el 55% del valor total, la base imponible se calcularía multiplicando 55,000 euros por el coeficiente correspondiente al número de años de posesión, ajustado por el tipo de gravamen máximo permitido.
Método de estimación directa
En contraste, el método de estimación directa se basa en la diferencia real entre el precio de venta y el precio de compra del inmueble.
Este método permite al contribuyente demostrar una plusvalía real inferior a la calculada por el método objetivo, lo cual puede resultar en una menor carga tributaria. Da un poco más de margen al afectado para poder presentar su caso y defender cuál es el valor real del terreno a transmitir.
La base imponible se determina multiplicando el porcentaje del valor catastral del suelo en el momento de la venta por la ganancia obtenida en la transacción.
Por ejemplo, utilizando los mismos datos del inmueble anterior, la base imponible bajo este método sería el resultado de aplicar el porcentaje que representa el valor catastral del suelo sobre el total a la ganancia de 70,000 euros, lo cual, tras aplicar el tipo de gravamen, determinaría la cuota a pagar.
Datos necesarios para calcular la plusvalía
Para calcular adecuadamente la plusvalía municipal, es esencial disponer de ciertos datos clave que influirán directamente en la determinación del impuesto a pagar. A continuación mostramos los más importantes, entre los que se incluye por supuesto el valor catastral y el de adquisición.
Valor catastral
El valor catastral es un elemento importante en el cálculo de la plusvalía municipal. Este valor, que se puede obtener del último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o directamente del ayuntamiento. Hace referencia a la valoración oficial del terreno y es utilizado tanto en el método objetivo como en el real.
Fecha de adquisición y transmisión
Las fechas de adquisición y transmisión del inmueble son también relevantes para determinar el período durante el cual se ha generado la plusvalía. Dependiendo de cuándo se compra y posteriormente transmite podremos acotar factores importantes a la hora de determinar el porcentaje a aplicar.
Especialmente relevante bajo el método objetivo, donde los coeficientes aplicables varían en función del tiempo que el terreno ha estado en posesión del contribuyente. Es decir, nos va a importar cuánto ha pertenecido al primer propietario de cara a calcular la plusvalía municipal en la transmisión al segundo.
En el caso de herencias, donde la transmisión es inevitable, el evento que determina la fecha es el fallecimiento del propietario anterior.
Valor de adquisición y transmisión
El valor de adquisición y el valor de transmisión del inmueble son necesarios para calcular la plusvalía real. Estos valores indican, respectivamente, por cuánto se compró y se vendió el inmueble, y la diferencia entre ambos constituye la ganancia patrimonial sujeta a impuestos.
Esto significa que la diferencia al restar el valor de la compra del de venta será lo que el contribuyente ha ganado con la transacción y que por tanto, se debe tributar. Deben estar debidamente documentos para poder corroborar que efectivamente los precios de compra y de venta son los que el contribuyente dice.
Pasos para calcular la plusvalía municipal
Puede ser útil hacer uso de la calculadora la plusvalía municipal de manera eficaz, es crucial seguir un proceso estructurado que permita determinar con precisión el impuesto a pagar. A continuación, se detallan los pasos esenciales para realizar este cálculo:
Paso 1: Recopilar los datos necesarios
El primer paso consiste en reunir toda la información relevante que influirá en el cálculo del impuesto.
Esto incluye el valor catastral del terreno, que se puede obtener del último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Si no lo tenemos en el ayuntamiento nos lo podrán facilitar.
Tenemos que contar con documentación que nos permita conocer los valores de adquisición y transmisión del inmueble. En ella también se encontrará la fecha de las dos transacciones, que puede acotar el marco temporal entre una acción y otra y afectar en el cálculo de la plusvalía.
Paso 2: Elegir el método de cálculo
Los contribuyentes tienen la opción de elegir entre dos métodos de cálculo: el método real y el método objetivo, como hemos visto en apartados superiores. El método real se basa en la diferencia entre el precio de venta y el de compra del inmueble, ajustando esta ganancia por el porcentaje que representa el valor catastral del suelo sobre el total.
Por otro lado, el método objetivo utiliza el valor catastral del suelo en los años de compra y venta, ajustado por un coeficiente que refleja las variaciones del mercado, proporcionado por cada ayuntamiento.
Si tienes dudas sobre cuál es el mejor método para tu caso te aconsejamos buscar asesoría legal-fiscal. En el Defensor del Afectado contamos con profesionales que te pueden orientar en esta materia.
Paso 3: Realizar los cálculos
Una vez seleccionado el método de cálculo, se procede a realizar los cálculos correspondientes.
Para el método real, se resta el valor de adquisición del valor de transmisión y se multiplica el resultado por el porcentaje del valor catastral aplicable al terreno. En el caso del método objetivo, se multiplica el valor catastral del suelo por el coeficiente correspondiente al número de años de posesión del inmueble y luego por el tipo de gravamen establecido por el ayuntamiento.
Aunque son operaciones sencillas, puedes asegurar los cálculos acudiendo a nuestro estudio de viabilidad gratuito. Estudiaremos el caso y te ayudaremos a reclamar si no se ha tributado de manera correcta.
Paso 4: Verificar los resultados
El último paso es verificar los cálculos realizados para asegurarse de que no existan errores y que el impuesto calculado refleje correctamente la plusvalía generada por la transmisión del inmueble.
Hacer un doble-check de los cálculos realizados es importante porque podemos habernos equivocado en algún punto. Además, siempre es aconsejable consultar con otra persona o un experto que corrobore que no nos hemos equivocado.
Consejos para reducir la carga fiscal de la plusvalía
Para reducir la carga fiscal derivada de la plusvalía municipal, hay algunos aspectos que pueden influir significativamente en la cuantía final a pagar. A continuación, se presentan estrategias efectivas que los contribuyentes pueden emplear para reducir esta carga tributaria:
Consultar bonificaciones
Los ayuntamientos suelen ofrecer bonificaciones que pueden reducir considerablemente el impuesto sobre la plusvalía municipal. La información estará pública en la web del ayuntamiento, aunque también podemos reserva cita previa para hablar con un funcionario.
Estas bonificaciones varían según el municipio y están sujetas a ciertos requisitos que deben cumplirse. Por ejemplo, en algunos casos, las bonificaciones pueden alcanzar entre el 90% y el 95% del impuesto, lo que representa un ahorro casi total. Merece la pena estar informado sobre las ordenanzas locales si con ello podemos ahorrarnos un pellizco del gravamen.
Revisar las posibles exenciones
Existen varias situaciones en las que el impuesto de plusvalía municipal puede no aplicarse. Desde el 10 de noviembre de 2021, la legislación ha cambiado para que no se tenga que pagar este impuesto si la venta de la propiedad resulta en pérdidas.
Es decir, con anterioridad se realizaba el pago tanto si había incremento del valor como si había reducción, pero en la actualidad el marco normativo solo contempla el pago del impuesto si te has visto beneficiado por la transacción.
Además, ciertas transmisiones están exentas del pago de este impuesto. Lo más probable es que no te afecten, ya que son aquellas realizadas por organismos públicos como el Estado, comunidades autónomas, entidades de la Seguridad Social, y la Cruz Roja Española, entre otras.
Las transmisiones de viviendas habituales en casos de dación en pago -generalmente para pagar deudas- no están sujetas a este impuesto. Es crucial que los contribuyentes revisen estas exenciones y evalúen si califican para alguna de ellas para evitar pagos innecesarios.
Desde el Defensor del Afectado podemos ayudarte a revisar la legislación al respecto del impuesto de plusvalía municipal en tu ayuntamiento. De esta forma, podrás detectar con facilidad si puedes reclamar plusvalía municipal.
FAQs
¿Cómo se realiza el cálculo de la plusvalía municipal con un ejemplo en Madrid?
Para calcular la plusvalía municipal en Madrid, primero se determina la base imponible multiplicando el valor catastral del suelo, en este caso 190.000 euros, por el coeficiente aplicable al periodo, que es del 0,16, resultando en 30.400 euros. Posteriormente, se aplica el tipo impositivo, que para Madrid es del 29%, sobre esta base imponible. Así, la cuota tributaria sería de 8.816 euros.
¿Cómo se aplica el método real para calcular la plusvalía municipal? Utilizando el método real, la base imponible de la plusvalía se obtiene restando el valor de adquisición del inmueble (precio de compra o valor declarado en el impuesto de sucesiones) al valor de transmisión (precio de venta). El resultado se multiplica por el porcentaje del valor catastral correspondiente al terreno para obtener la base imponible final.
¿Cuál es el procedimiento para calcular el impuesto de plusvalía municipal?
Para calcular este impuesto, primero se determina la base imponible multiplicando el valor catastral del inmueble por el coeficiente correspondiente. Al resultado se le aplica un 30%, que es el tipo máximo legal permitido, para obtener el total del impuesto de plusvalía municipal.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal bajo la nueva legislación?
Con la nueva ley, la plusvalía se calcula aplicando el mecanismo real. Primero, se calcula el 60% de la diferencia entre el precio de venta y compra, que sería la plusvalía generada. Por ejemplo, si esta diferencia es de 50.000 euros, el 60% sería 30.000 euros. Luego, se multiplica esta base imponible por el 30%, que es el tipo impositivo máximo legal, resultando en un impuesto de plusvalía de 2.700 euros.
